GEG (Gesetz) Gefahren

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG): Risiken und Auswirkungen für Unternehmer und vermögende Eigentümer in Deutschland

Das GEG – mehr als nur ein Heizungsgesetz

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist eines der zentralen Instrumente der Bundesregierung zur Erreichung der Klimaziele im Gebäudesektor.

Auch wenn es in der Öffentlichkeit vor allem als „Heizungsgesetz“ bekannt wurde, betrifft es in Wahrheit weit mehr als nur neue Heizsysteme.

Für Unternehmer mit gewerblichen Immobilien und für vermögende Privatpersonen mit Eigentum in Deutschland bedeutet das GEG eine gesetzlich verankerte Investitionspflicht – mit zum Teil erheblichen finanziellen und rechtlichen Konsequenzen.

Der Gesetzgeber verfolgt mit dem GEG das Ziel, den Energieverbrauch von Gebäuden drastisch zu senken und fossile Brennstoffe langfristig zu verdrängen.

Die Maßnahmen reichen von Heizungsanforderungen über Sanierungspflichten bis hin zur verpflichtenden Nutzung erneuerbarer Energien.

Besonders kritisch: Eigentümer müssen aktiv werden – auch dann, wenn ihr Gebäude bislang völlig legal betrieben wurde.

GEG 2024: Das steckt im novellierten Gebäudeenergiegesetz

Die jüngste Novelle des GEG trat am 1. Januar 2024 in Kraft. Sie schreibt neue technische Standards und Verpflichtungen fest, die für nahezu alle Gebäudetypen gelten – private wie gewerbliche.

Die wichtigsten Eckpunkte im Überblick:

Mindestens 65 % erneuerbare Energien beim Heizungstausch ab 2024 (in Neubauten sofort, in Bestandsgebäuden gestaffelt ab kommunaler Wärmeplanung)
Sanierungspflichten für ältere Heizungen, Dächer und oberste Geschossdecken
Pflicht zur Heizungsoptimierung alle 15 Jahre bei bestehenden Heizungen
Digitale Gebäudeerfassung und Energieausweise mit erweiterten Anforderungen
Förderungen und Übergangsfristen, jedoch mit Fristende bis spätestens 2045 für fossile Heizungen

Die GEG-Regelungen betreffen auch große Wohn- und Gewerbeimmobilienportfolios in besonderem Maße, denn hier kumulieren sich Investitionspflichten, Sanierungsdruck und energetische Mindeststandards.

Auswirkungen auf Unternehmer

Für gewerbliche Eigentümer, Investoren, Hotelbetreiber, Bauträger oder Handwerksunternehmen ergeben sich durch das GEG spürbare Risiken – finanziell wie strategisch.

GEG (Gesetz) Gefahren

1. Sanierungszwang bei gewerblichen Bestandsgebäuden

Unternehmer, die Lagerhallen, Büros oder Produktionsgebäude besitzen, müssen mit erheblichen Investitionen rechnen. Insbesondere ältere Gebäude mit Heizöl- oder Gasheizungen und schlechter Dämmung erfüllen die neuen Anforderungen nicht. Sanierungen sind gesetzlich verpflichtend, nicht freiwillig.

2. Finanzierungsrisiken bei energetisch veralteten Immobilien

Immobilien, die die GEG-Vorgaben nicht erfüllen, verlieren an Marktwert. Banken bewerten energetisch unsanierte Gebäude zunehmend kritischer. Das führt zu:

Höheren Zinsmargen
Weniger Finanzierungsbereitschaft
Risikozuschlägen in der Bewertung

Unternehmer, die diese Gebäude gewerblich nutzen oder vermieten, sind besonders betroffen.

3. Fördermittel reichen nicht aus

Zwar gibt es staatliche Förderungen über die BEG (Bundesförderung für effiziente Gebäude), jedoch:

sind die Förderhöhen gedeckelt,
die Zuschüsse nicht garantiert,
und die Antragsverfahren komplex.

Die Gefahr besteht, dass Unternehmer für Maßnahmen in Vorleistung gehen müssen, ohne rechtssichere finanzielle Rückendeckung.

4. Bußgeld- und Haftungsrisiken

Bei Nichteinhaltung drohen:

Bußgelder bis 50.000 €
Verzögerungen bei Vermietung oder Verkauf
Haftungsrisiken bei Unterlassung von Pflichtmaßnahmen

Gerade Unternehmen mit Immobilien im Betriebsvermögen sollten GEG-Compliance zur strategischen Pflicht machen.

Risiken für vermögende Privatpersonen

Auch wohlhabende Immobilienbesitzer sind durch das GEG erheblich betroffen – insbesondere dann, wenn sie über mehrere Häuser, vermietete Objekte oder Altbauten verfügen.

1. Zwang zur Heizungsmodernisierung

Die Umstellung auf Wärmepumpe, Fernwärme oder Pelletheizung ist nicht optional – sie ist verpflichtend beim Heizungstausch. Für vermögende Privatpersonen mit Altbau-Beständen bedeutet das:

Kosten im fünf- bis sechsstelligen Bereich pro Gebäude
Technische Herausforderungen (z. B. bei ungedämmten Altbauten)
Notwendige Eingriffe in Denkmalschutz oder Eigentümergemeinschaften

2. Energetische Mindeststandards bei Verkauf

Immer mehr Käufer und Banken verlangen energieeffiziente Objekte. Wer nicht saniert, riskiert:

Abwertungen beim Verkauf
Längere Vermarktungszeiten
Nachrüstpflichten im Kaufvertrag

Ein Altbau ohne Wärmedämmung und mit Gasheizung wird in vielen Regionen bald zum Ladenhüter.

3. Enteignung durch Wertverlust?

Zwar handelt es sich beim GEG nicht um eine klassische Enteignung – aber die wirtschaftliche Wirkung ist vergleichbar:

Wer nicht investiert, verliert Substanz
Wer investiert, verliert Liquidität
In beiden Fällen sinkt der reale Nettovermögenswert

Gerade ältere oder konservative Eigentümer sehen sich hier mit einem politisch motivierten Investitionszwang konfrontiert.

Politische Hintergründe und Zielsetzung

Die Bundesregierung verfolgt mit dem GEG ambitionierte Ziele:

Klimaneutraler Gebäudebestand bis 2045
Reduktion der Treibhausgasemissionen um 65 % bis 2030
Unabhängigkeit von fossilen Energieimporten (vor allem Gas und Öl)

Deutschland setzt dabei bewusst auf regulatorischen Druck statt marktwirtschaftliche Anreize. Das Gebäudeenergiegesetz ist damit Teil einer Transformationsstrategie, die auf Verhaltensänderung durch Gesetzgebung setzt – auch gegen den Widerstand der Eigentümer.

Mittelfristige Folgen für den Immobilienstandort Deutschland

Das GEG verändert den deutschen Immobilienmarkt grundlegend. Besonders betroffen:

Bestandsobjekte in strukturschwachen Regionen mit hohem Sanierungsaufwand
Altbauten mit Denkmalschutz (begrenzte Sanierbarkeit)
Renditeimmobilien mit niedriger Marge – Sanierungskosten fressen Gewinne auf

Immobilien, die den Anforderungen nicht entsprechen, werden schwer verkäuflich oder stark abgewertet. Die Gefahr einer Zwei-Klassen-Immobilienlandschaft wächst:

Kategorie	Zukunftsperspektive
Energieeffiziente Neubauten	Wertstabil, förderfähig, nachgefragt
Unsanierte Altbauten	Wertverfall, schwer verkäuflich
Teilmodernisierte Gebäude	unsicher – Risiko je nach Standort

Auch steuerlich könnte das GEG indirekt Wirkung entfalten – etwa durch veränderte Bewertungen im Rahmen der Erbschaftsteuer oder bei der Vermögensbesteuerung.

Was Eigentümer jetzt wissen müssen

Diese Fragen sollten Sie sich stellen:

Wie alt ist Ihre Heizungsanlage?
Welchen energetischen Standard hat Ihre Immobilie?
Liegt Ihre Immobilie in einer Kommune mit fertiger Wärmeplanung?
Haben Sie Rücklagen oder Finanzierungsrahmen für notwendige Investitionen?

Je früher Eigentümer sich auf GEG-Pflichten vorbereiten, desto besser. Wer wartet, riskiert Bußgelder, Handwerkerengpässe oder Wertverluste.

GEG – das unterschätzte Risiko für Vermögen und Unternehmen

Das novellierte Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist kein bloßes Umweltgesetz – es ist ein direkter Eingriff in das Immobilienvermögen von Unternehmern und vermögenden Bürgern. Wer große Immobilienwerte besitzt oder ein Unternehmen mit Betriebsimmobilien führt, muss handeln: Sanierungen planen, Investitionen vorbereiten, Finanzierungen sichern und Förderanträge stellen.

Wer untätig bleibt, läuft Gefahr, realen Vermögensverlust zu erleiden oder Bußgelder zu riskieren. In Kombination mit steigenden Baukosten, Zinsen und politischem Druck entsteht eine Explosivlage, die nur durch rechtzeitige Strategie entschärft werden kann.

👉 Wir beraten unsere Kunden mit fundiertem Know-how und einem erfahrenen Beraternetzwerk zu rechtssicheren Schutzstrategien – individuell abgestimmt auf ihre Vermögensstruktur und Zielsetzung.

Quellen

Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz – GEG-Novelle 2024 – Ziele und Inhalte (Stand: Januar 2024)
Deutscher Bundestag – Gesetzentwurf zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes (Drucksache 20/6875, 2023)
KfW – BEG-Förderprogramme für energieeffizientes Bauen und Sanieren (Abruf 2024)
Verbraucherzentrale Bundesverband – GEG: Was bedeutet das für Eigentümer? (Stand: April 2024)
Haufe Immobilien – Das neue GEG und seine Folgen für Investoren und Hausbesitzer (2024)
Handelsblatt – Gebäudeenergiegesetz: Sanierungsdruck auf Millionen Eigentümer wächst (März 2024)
Tagesschau – GEG 2024 beschlossen: Was Eigentümer wissen müssen (Dezember 2023)
ZIA – Zentraler Immobilien Ausschuss – Stellungnahme zur GEG-Novelle 2023/24
Der Spiegel – Wie das GEG den Immobilienmarkt verändert (Januar 2024)
Deutsche Energie-Agentur (dena) – Langfriststrategie für den Gebäudebestand (2023)