Sozialwohnungen – Engpass mit Ansage

Sozialwohnungen: Engpass mit Ansage

Warum der Markt nicht liefert – und warum Eigentum wieder politisch wird

Es sind nicht nur Zahlen. Es ist eine stillgelegte Realität.

1,1 Millionen Sozialwohnungen – für über 11 Millionen berechtigte Haushalte.

Jährlich entstehen 25.000 neue geförderte Einheiten – aber 65.000 fallen aus der Bindung.

Ein Nettoverlust von 40.000 Wohnungen. Pro Jahr.

Das ist kein Mangel. Das ist Planbarkeit ohne Umsetzung.

Förderung ohne Wirkung? Der stille Rückbau eines ganzen Segments

Wer wissen will, warum der Markt beim sozialen Wohnungsbau nicht funktioniert, muss sich nur zwei Fragen stellen:

• Wie lange ist eine Sozialbindung gültig?
• Und wann rechnet sich sozial gebundener Neubau für private Anbieter?

Die Antworten sind ernüchternd:

20 bis 30 Jahre Bindung – bei Baukosten, die längst das wirtschaftliche Gleichgewicht sprengen. Und Rücklagen für Instandhaltung? Werden selten mitgefördert.

Das Ergebnis: Investoren meiden das Segment, Kommunen kämpfen mit Ausschreibungen, Genossenschaften melden Bedarf – aber keinen Spielraum.

Politik fordert Milliarden – aber niemand redet über Struktur

Der Deutsche Mieterbund (DMB) fordert jetzt ein milliardenschweres Investitionsprogramm:

12,5 Milliarden Euro jährlich – außerhalb der Schuldenbremse.

Dazu:

• Steuerfreiheit auf den Neubau von Sozialwohnungen,
• Mehrwertsteuer runter,
• 100.000 neue, dauerhaft gebundene Sozialwohnungen pro Jahr.

Ziel: Verdopplung des Bestands bis 2030.

Klingt nachvollziehbar – wenn man Zahlen politisch denkt.
Aber was bleibt am Ende übrig, wenn Baurecht, Personal und Baupreise dagegen arbeiten?

Was bedeutet das für Eigentümer und Investoren?

Wer heute über „bezahlbaren Wohnraum“ spricht, muss unterscheiden:

Meint man Mieten unterhalb des Marktniveaus? Oder meint man eine staatlich definierte Zielmiete mit fixer Bindung?

Für Eigentümer bedeutet das vor allem zwei Dinge:

1. Neue politische Erwartungshaltungen gegenüber dem Bestand.
   Wer besitzt, wird zunehmend als Teil der Lösung – oder des Problems – gesehen.
2. Wachsende Regulierungsspielräume.
   Längere Bindungen, Zweckentfremdungsverbote, Ausweitung kommunaler Zugriffsrechte – all das steht längst in Entwürfen, und einige Regelungen bereits im Gesetz.

Das große Missverständnis: Der Markt kann nicht, wo Politik ihn bremst

Politiker fordern mehr sozialen Wohnungsbau – aber oft ohne zu liefern, was er braucht:

• Planungsbeschleunigung
• Grundstücke
• Vorab-Finanzierung
• und verlässliche, vereinfachte Förderbedingungen

Wer heute eine geförderte Wohnung errichten will, arbeitet sich durch 27 Seiten Förderformulare – und das mehrfach.

Rechtssicherheit? Rücknahmerechte? Zinssätze?

Alles in Bewegung. Alles komplex. Und damit: nicht investorenfähig.

Der Engpass war absehbar – er wurde politisch herbeigeführt

Sozialwohnungen verschwinden nicht zufällig. Sie verschwinden, weil sie wirtschaftlich nicht verteidigt werden.

Die politische Rhetorik erkennt das Problem – aber verschiebt die Verantwortung.

Private Investoren sollen liefern. Öffentliche Bauherren sollen ausgleichen. Und wer beides nicht kann, verweist auf Fördertöpfe – die oft leer, überzeichnet oder praxisfern sind.

Wenn Deutschland bis 2030 zwei Millionen Sozialwohnungen will, braucht es keine Absichtserklärungen – sondern:

• Bindung statt Ablösung,
• Investitionssicherheit statt Willkür,
• und ein politisches Bekenntnis, das über Pressemitteilungen hinausgeht.

Zukunft2 fragt: Was kommt nach dem Wohnraummangel – wenn Vertrauen in den Markt und in den Staat gleichermaßen bröckeln?

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