FAQ – Schutzkonzept für Immobilienvermögen mit US-LLC & abstrakter Grundschuld

Diese FAQ beantwortet alle typischen Fragen von Eigentümern, die ihr Immobilienvermögen strategisch gegen zukünftige staatliche Eingriffe – insbesondere einen hypothetischen Lastenausgleich – absichern möchten.

1. Was ist das Ziel des Schutzkonzepts?

Das Konzept schafft ein rechtliches Schutzhemmnis für Immobilienvermögen in Deutschland, indem:

  • eine US-LLC als ausländische juristische Person gegründet wird
  • diese LLC Gläubigerin einer abstrakten Grundschuld an Ihrer Immobilie wird
  • und dadurch völkerrechtliche Schutzmechanismen aktiviert werden, die aus dem deutsch-amerikanischen Freundschafts-, Handels- und Schifffahrtsvertrag von 1954/56 abgeleitet sind.

Praktisch erschwert dies die staatliche Verwertung Ihrer Immobilie, falls Deutschland ein zukünftiges Vermögensabgabengesetz oder einen Lastenausgleich einführt.

2. Ist das Konzept legal?

Ja.
Alle Schritte – LLC-Gründung, Darlehensvertrag, abstrakte Grundschuld, notarielle Eintragung – sind nach deutschem und US-Recht zulässig.

Wichtig:

  • Es handelt sich nicht um Verschleierung oder illegalen Vermögenstransfer.
  • Sie bleiben Eigentümer Ihrer Immobilie.
  • Die LLC ist ein reguläres, rechtskonformes Rechtssubjekt.

3. Kann der Staat das einfach ignorieren?

Ein zukünftiger Gesetzgeber kann jede Struktur angreifen – das gilt für jedes Vermögensschutzsystem der Welt.

Dieses Konzept erzielt seine Schutzwirkung durch:

  • Völkerrechtlichen Vertrauensschutz für US-Investoren
  • hohe Rechtssicherheit der US-LLC als Gläubigerin
  • eine eingetragene, vollwertige Grundschuld, die vorrangig vor jeder staatlichen Verwertung steht

Ob ein zukünftiges Gesetz diese Struktur respektiert oder angreift, liegt in der Hand der Politik.

Unsere Leistung ist die etablierte Umsetzung einer maximal möglichen rechtlichen Erschwerung.

4. Wie funktioniert eine abstrakte Grundschuld praktisch?

Die Grundschuld:

  • wird in das deutsche Grundbuch eingetragen
  • ist nicht an einen realen Kredit gebunden („abstrakt“)
  • ist ein pfandrechtsähnliches Sicherungsrecht
  • gibt der LLC formal die Möglichkeit, das Objekt im Ernstfall zu verwerten

Für Sie bedeutet das:

  • Sie können normal weiter wohnen, vermieten, verkaufen
  • Sie behalten die volle Kontrolle
  • Es entstehen keine laufenden Zahlungsverpflichtungen

5. Hat die Bank ein Mitspracherecht?

Wenn bereits eine Bankgrundschuld eingetragen ist:

  • Die Bank hat Vorrang
  • Die neue Grundschuld wird nachrangig eingetragen
  • Eine Zustimmung der Bank ist meist nicht notwendig, solange keine Gefahr für die Erstfinanzierung besteht

Wir prüfen das im Einzelfall.

6. Was passiert beim Notartermin?

Der Notar beurkundet:

  1. den Grundschuldbestellungsvertrag
  2. die Eintragung der Grundschuld
  3. den Grundschuldbrief (bei Briefgrundschulden)

Sie brauchen lediglich:

  • Ihren Ausweis
  • die Unterlagen der LLC (erhalten Sie von uns)

Die LLC selbst erscheint nicht persönlich beim Notar – wir arbeiten mit Vollmachten.

7. Wer besitzt die LLC?

Die LLC wird individuell nach Ihren Vorgaben strukturiert.

Typische Optionen:

  • Sie als alleiniger „Member“
  • eine Vertrauensperson
  • eine Nachfolgelösung (Kinder, Stiftung, Testament)

Die LLC ist Ihr Werkzeug – wir definieren gemeinsam die optimale Eigentümerstruktur.

8. Gibt es laufende Kosten für die LLC?

Ja, aber gering.
Typisch:

  • jährliche State Fee in Wyoming: ca. 60 USD
  • optional Registered Agent: ca. 50–100 USD/Jahr
  • keine US-Steuererklärung nötig, wenn keine US-Umsätze fließen

Das bedeutet: hohe Wirkung bei minimalen Fixkosten.

9. Hat die Struktur steuerliche Auswirkungen in Deutschland?

In der Regel nein.

  • Es entsteht kein Einkommen
  • Es entsteht keine Schenkung
  • Es entsteht kein Veräußerungsgewinn
  • Die abstrakte Grundschuld ist steuerneutral

Das Thema wird individuell geprüft – aber typischerweise ist das Konzept steuerlich unproblematisch.

10. Kann ich die Immobilie weiterhin verkaufen oder beleihen?

Ja.
Sie können jederzeit:

  • verkaufen
  • beleihen
  • übertragen
  • vererben

Die Grundschuld kann jederzeit:

  • gelöscht
  • abgetreten
  • neu strukturiert

werden. Die volle Flexibilität bleibt erhalten.

11. Was kostet die Struktur insgesamt?

Setup-Pauschale: 6.000 €

(LLC-Gründung, Verträge, Struktur, Beratung, Koordination, Notarvorbereitung)

Zusätzlich fallen an:

  • Notarkosten: ca. 900 €
  • Grundbuchkosten: ca. 2.300 €
  • jährliche LLC-Gebühren: ca. 60–150 USD

Gesamt initial: ca. 9.000–9.500 €

12. Wer sieht, dass ich diese Struktur habe?

Öffentlich sichtbar:

  • die Grundschuld im Grundbuch (ohne „Grund“ oder Vertragsdetails)

Nicht öffentlich sichtbar:

  • Eigentümer der LLC
  • interne Verträge
  • Strukturdetails
  • finanzielle Hintergründe

Diskretion ist integraler Bestandteil des Konzepts.

13. Was passiert im hypothetischen Ernstfall eines Lastenausgleichs?

Der Staat trifft auf eine Immobilie, die mit einer vorrangig zu prüfenden, einzulösenden, ausländischen Eigentümerstruktur belastet ist.

Das führt zu:

  • Verzögerungen
  • Prüfungen
  • völkerrechtlichen Abwägungen
  • hohem bürokratischem Aufwand
  • möglichem diplomatischen Druck
  • und im besten Fall: Verwertungsschwierigkeiten

Genau diese „Erschwerung“ ist das Ziel.

14. Gibt es eine Garantie?

Nein – und das wäre unseriös.

Es gibt:

  • kein Gerichtsurteil
  • keine Entscheidung zum zukünftigen Lastenausgleich
  • keine 100%-Garantie

Was Sie erhalten:

  • eine maximal robuste Struktur
  • basierend auf Völkerrecht
  • basierend auf realen Grundbuchrechten
  • basierend auf vollwertiger juristischer Konstruktion

15. Was benötige ich, um zu starten?

Nur:

  • Auftragserteilung
  • Ausweiskopie
  • Daten Ihrer Immobilie
  • Wunschstruktur der LLC (Alleineigentum / Familie / Nachfolge)

Alles weitere übernehmen wir.

16. Kann ich die Struktur später ändern?

Ja, jederzeit.

Sie können:

  • die LLC übertragen
  • die Grundschuld löschen
  • die Höhe ändern
  • Verträge anpassen
  • weitere Immobilien einbringen
  • oder die Struktur erweitern (z. B. auf Holding-Ebene)

Das Konzept ist flexibel skalierbar.

17. Wie schnell ist das fertig?

Typischer Ablauf:

  • LLC-Gründung: 48–72 Stunden
  • Vertragsentwurf: 5–7 Tage
  • Notartermin: nach Absprache (typisch 1–2 Wochen)
  • Eintragung im Grundbuch: 2–8 Wochen

Die funktionale Schutzstruktur entsteht bereits ab dem Notartermin.

18. Was unterscheidet dieses Konzept von anderen Lösungen?

  • Nutzung eines völkerrechtlich geschützten US-Rechtsträgers
  • echte Grundbuchsicherung
  • keine Steuerfallen
  • hoher Grad an Diskretion
  • volle Eigentümerkontrolle
  • geringe laufende Kosten
  • flexible Skalierbarkeit

US-LLC Gründung – Es ist ein juristisches Schutzsystem, kein „Finanzprodukt“.